ההיצע והתרנגולת

משבר הדיור, כך נראה, מדיר שינה מעיניו של שר האוצר, ויוזמות חדשות לטיפול במצב צצות חדשות לבקרים, ומציתות כל אחת בתורה דיון ציבורי סוער. הרעיון החדש – מיסוי משקיעים שבבעלותם שלוש דירות או יותר – הוא רק החוליה האחרונה בשרשרת הזו. אלא שכמו ביחס לקודמותיה, הדבר החשוב ביותר שכדאי לדעת בנוגע ליוזמה החדשה הזו איננו הפרטים הטכניים, והדרכים שבהן משקיעים יצליחו או לא לעקוף את המס החדש; הדבר החשוב ביותר הוא ההבנה שהיוזמה הזו עוסקת בַּבְּעיה הפחות חשובה בשוק הדיור. הבעיה האמיתית בשוק הדיור בישראל כיום היא הקושי של רבים לגור בדירה המתאימה לרצונותיהם ולצורכיהם. הבעיה המשנית – אם כי לא חסרת חשיבות – היא הקושי של ישראלים מסוימים לממש את חלום הבעלות על דירה. כלומר, לא רק לגור בהתאם לצורכיהם אלא גם לעשות זאת בדירה השייכת להם דווקא.

ויש הבדל בין השניים. ההבדל העיקרי הוא ש"משבר הדיור" – כאשר מתבוננים בו מנקודת המבט של היכולת לגור בדירה מתאימה, כלומר מבחינת מחירי הדיור ולא מחירי הבעלות – הוא משבר שאין בו שום דבר מסובך. שוק שירותי הדיור הוא פשוט. הביקוש מגיע רק ממשקי הבית (ולא ממשקיעים); ההיצע הוא סך הדירות הקיימות בישראל. שני דברים, ורק שני דברים, משפיעים על השוק הזה: ההעדפות של משקי הבית בנוגע לדיור, וכמות יחידות הדיור במשק. הדבר היחיד שאפשר לעשות כדי לשפר את המצב בשוק הזה, ואני בוודאי אינני הראשון שאומר את זה, הוא להגדיל את היצע הדירות המתאימות לביקושים.

לעומת זאת, שוק הדירות למכירה, שבו משולב גם המחיר שאנשים מוכנים לשלם כדי לא רק לגור בדירה אלא גם להיות בעליה, הוא שוק מורכב בהרבה. הביקוש בו מגיע הן ממשקיעים הסבורים שדירות הן השקעה מוצלחת, הן ממשקי בית המעוניינים להיות הבעלים של הדירה שהם גרים בה. השוק הזה מורכב מאוד לניתוח, ומושפע משלל גורמים, כמו התנאים הפיננסיים במשק, הרגולציה על המשכנתאות, החקיקה המסדירה יחסי שוכר-משכיר, ואולי מעל הכול – הציפיות בנוגע לעתיד של כל המשתנים הללו. לתוך שוק מורכב שכזה אפשר להזריק שפע של צעדי מדיניות יצירתיים, ואפשר גם להיות בטוחים שכל שני יהודים יגבשו שלוש דעות בנוגע להשלכות של הצעדים האלו.

יש חשיבות מסוימת למדיניות שתפעל לצמצום "פרמיית הבעלות" – כפי שאפשר לכנות את תוספת העלות, מעבר ל"שכר הדירה", שיש לשלם כדי להיות הבעלים של הדירה שבה משק הבית גר. מדיניות כזו תאפשר ליותר משקי בית את היציבות שמעניקה דירה בבעלות עצמית. אבל אין, או לפחות לא צריכה להיות, מחלוקת על כך שזהו נושא משני בחשיבותו לעומת היכולת של משקי בית לגור בדירה שהם מעוניינים בה – בבעלות או בשכירות. כמה מאכזב לגלות שכמעט כל הפעולות של משרד האוצר, ובוודאי הרעיון החדש למיסוי משקיעים, מתמקדות רק באותה "פרמיית בעלות".

אין ספק שיושבים באוצר די כלכלנים שמבינים את ההבדל בין מחיר הדיור ובין אותה "פרמיית בעלות". אין גם ספק שהם מבינים ששכר הדירה הוא הנושא שחשוב לטפל בו. מדוע אם כן הם מתמקדים דווקא בפרמיית הבעלות?

שתי סיבות עולות על הדעת ושתיהן מטרידות. ראשית, כיוון שהטיפול בשכר הדירה תלוי אך ורק בשאלת ההיצע והביקוש, קשה מאוד להציע בו רעיונות יצירתיים, או לשלוף שפן כלשהו מהכובע. לעומת זאת, הטיפול בשוק הדירות למכירה, שבו משתנים רבים כל כך, הוא מצע נהדר לשלל רעיונות ויוזמות, שקשה לאמוד מראש את תוצאותיהן. ללב מתגנב החשש שמא האוצר מעדיף את העמימות הזו, ואת ההשלכות הלא-ודאיות של תכניות שאפילו בדיעבד יהיה קשה לקבוע אם הצליחו. עם קצת יצירתיות בפירוש הנתונים, ועם קורטוב של מזל – אפשר יהיה אפילו לקבל קרדיט על המהלך. ואם המדיניות עוסקת רק בנושא משני בחשיבותו? נו מילא.

סיבה אפשרית אחרת היא המהירות שבה מהלכי מדיניות עשויים להשפיע על המציאות. כאמור, הדרך היחידה להשפיע על המחירים בשוק הדיור היא להגדיל את ההיצע. מהלכים כאלה אורכים שנים, אפילו לשר אוצר נחוש ובעל יכולות פוליטיות גבוהות. לעומת זאת, השוק שבו נקבעת פרמיית הבעלות הוא, במידה רבה, שוק פיננסי, וההתפתחויות בו עשויות להיות מהירות הרבה יותר. לעתים די בכך שרק הציפיות של המשקיעים ישתנו כדי לגרום לתנודות חדות בפרמיית הבעלות. קשה להימנע מהרושם שהאוצר מעדיף תוצאות מהירות, בנושא הפחות חשוב, זה של פרמיית הבעלות, על פני תוצאות שיתממשו רק בחלוף זמן, אך ישפיעו על מה שחשוב באמת.

יש שפע של סיבות טכניות לחשש בנוגע לתכנית למיסוי דירה שלישית ומעלה: האם בעלי דירות מרובות ימכרו אותן, או שהם יעבירו את הבעלות עליהן לבני משפחה? ואם ימכרו, האם ימכרו למשקי בית המעוניינים לגור בדירה, או למשקיעים אחרים שיש להם פחות משלוש דירות? ואולי הם יחכו ולא יעשו דבר, מתוך ציפייה לא מופרכת שהמס המשונה הזה לא יאריך ימים? ועוד – איך המהלך ישפיע לטווח הארוך על בניית דירות חדשות? אלו הן שאלות חשובות, והתשובות עליהן אינן מעודדות. אבל מה שחשוב יותר הוא שמיסוי דירה שלישית ומעלה הוא צעד המטפל בבעיה הפחות חשובה. אפילו אם יצליח, ויש ספק רב בכך, הוא יוכל לספק רק כותרות זמניות על כך שמחיריהן של דירות שנמכרו ירדו מעט, אבל לא תהיה לו שום השפעה משמעותית על הנושא החשוב יותר – העלות האמיתית של שירותי הדיור בישראל.